2025年12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），从限购放宽、信贷优化、公积金支持到房企立项简化，打出一套精准调控组合拳。
这是继今年8月9日进一步优化限购政策，五环外商品住房取消套数限制等之后，北京在近四个多月里又一次松绑楼市政策。此次新政自2025年12月24日起施行。
新政
非京籍家庭在京购买住房门槛再降
《通知》明确，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，进一步优化调整住房限购政策。一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”;购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。
此外，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
同时加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。
《通知》还提出，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。
成交
前11个月，北京一、二手房成交18万套
时近2025年底典丰投资，北京再次为楼市松绑限购引起公众关注。
南都湾财社记者观察发现，自2023年9月起至今，北京已经7次松绑楼市限购政策。不过，受市场大环境影响，多次楼市新政对北京楼市的成交提振效果仍有待进一步观察。
从中原地产监测数据可见，今年1月—11月，北京新房住宅共计成交32025套，同比增长1.62%，成交面积407.31万平方米，同比上涨1.86%；成交均价6.04万元/平方米，同比上涨6.56%；成交金额2458.75亿元，同比上涨8.54%。
在2025年前11个月，北京二手住宅成交量157064套，成交面积1436.57万平方米，相较于去年同期的153571套、1369.32万平方米，分别增长2.27%和4.91%。
而广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年下半年以来，在7月至11月，北京二手住房价格跌幅分别位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位。跌幅妥妥的居前，月平均下跌幅度为-1.12%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次新政对非京籍购房门槛的梯度降低，将有效激活新市民刚需群体。将五环内非京籍社保或个税缴纳年限从3年调减为2年，五环外从2年调减为1年，尤其是五环外1年社保的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。
据中原地产研究院统计数据，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。政策落地后，“五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现”。
多子女家庭的定向支持政策，则为改善性需求释放打开空间。“新政允许二孩及以上家庭在五环内增购1套住房，京籍可购3套、符合条件的非京籍可购2套，叠加二套公积金首付比例从30%降至25%的利好，直击多子女家庭居住升级的核心痛点”。张大伟认为。
58安居客研究院院长张波指出，当下北京房地产市场已呈现二手房刚需主导、新房改善提升特征，市场的去化难度在增大，从安居客线上数据来看，11月挂牌时长 96.73 天同比增 25%，新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，会更带动成交节奏加快。预计北京五环外非京籍二手房带看量将会明显增加，置换需求也将同步提升。
观点
北京2026年楼市有望出现开门红
在当前北京改善型住房市场中，建面144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势。张大伟分析认为，此次政策将进一步强化这一趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化。商业房贷不再区分首套、二套利率定价，优质客群有望获得更低融资成本，同时赋予银行更大风险定价自主权，实现“促消费”与“防风险”的平衡。
同时，新政将招拍挂拿地项目立项方式从市区分级核准调整为区级备案，将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。张大伟分析认为，在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成“销售—回款—拿地—开工”的良性循环。
张波分析指出，从安居客线上的数据看，2025 年 11 月北京二手房挂牌量 7.33 万套，但“近地铁、带优质配套” 的优质房源仅占挂牌量约29%。同时，由于房企拿地后立项审批周期长也导致部分板块项目入市延迟。新政后，区级备案预计将审批周期会明显缩短，房企可更快启动规划建设，有效匹配新政释放的非京籍刚需与多子女改善需求。房企也会更有动力开发“好房子”类产品，契合住房高质量发展的导向。
此外，前期北京二手房市场曾出现网签量下滑、挂牌量高企的情况，买卖双方观望情绪浓厚。张大伟认为，新政的落地将打破部分观望态势，刚需与改善群体可能加快入市节奏。短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。不过，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。
张大伟认为，未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。预计新政之后，北京楼市将迎来结构性修复的关键契机，2026年楼市有望出现开门红。
启示
业内：北京之后，预计深沪将跟进新政
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，此次北京出台房地产政策，在很大程度上表明各地政策调整优化存在一定空间，将对年底市场交易的活跃等带来积极作用。值得关注的是，北京此次新政关注到房地产投资效率，源于近期土地市场、开发投资以及固定资产投资面临的新压力，对后续各地政策具有较好的启发意义，对其他城市后续政策调整优化带来启示。
李宇嘉分析认为，今年二季度以来，一线城市房价领跌，从下半年开始，一线城市纾困楼市的政策开始频繁。从此次北京新政开始，预计接下来上海或深圳会跟进，“具体政策内容和北京类似，就是在限购政策上会松动，深圳可能会退出外围限购，即在盐田、大鹏的基础上，宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区等也加入彻底退出限购的序列。上海的政策逻辑可能和北京类似”。
不过，李宇嘉认为，尽管投资性需求基本退出了，但京沪深核心区不太可能彻底退出限购。毕竟房住不炒写入二十大，保留着京沪深核心区的限购。此外，京沪深中心区，不管是城市面貌、公共服务、就业机会都是国内最好的。而且，中心区住房早已进入存量时代，供求关系比较稳定，资产保值增值的前景更好。“如果中心区也彻底退出限购，考虑到国内收入差距比较明显，可能会导致国内富裕人群在这些区域置业，加剧不平等和对其他区域、城市的虹吸效应”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬典丰投资
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